전세보증금 있는 개인회생, 청산가치·면제재산 확인법

전세보증금은 재산이지만 전액을 그대로 계산하지는 않습니다

임차인인 채무자가 집주인에게 돌려받을 보증금은 재산목록에서 확인해야 할 권리입니다. 다만 보증금 전액이 언제나 청산가치에 들어가는 것은 아닙니다. 실제 반환받을 금액과 압류금지·면제재산으로 보호되는 범위를 나눠 살펴야 합니다.

채무자회생법 제614조 제1항 제4호는 인가결정일을 기준으로 평가한 총변제액이 파산할 때 배당받을 총액보다 적지 않아야 한다는 청산가치 보장 원칙을 둡니다. 채권자가 동의하는 경우의 예외도 있습니다. 보증금은 이 계산에 들어갈 재산 중 하나이며, 월세 같은 매월 지출과는 구분합니다.

임차인의 재산과 임대인의 채무를 혼동하지 마세요

이 글은 내가 세입자이고 내 개인회생을 신청하는 경우를 다룹니다. 내가 집주인이라서 세입자에게 돌려줄 보증금 채무가 있는 경우와는 입장이 다릅니다. 임대인의 회생절차에서 임차인의 보증금 채권을 우선변제권에 따라 분류하는 설명을, 내 보증금 재산의 청산가치 계산에 그대로 적용해서는 안 됩니다.

본인 명의 임대차계약, 실제 보증금 지급액, 이미 반환받은 금액과 연체차임 등 공제 내역을 먼저 확인하세요. 보증금반환채권에 질권·채권양도 등이 설정됐거나 전세대출이 있다면 관련 약정도 필요합니다. 단순히 보증금에서 대출잔액을 한 번 빼는 공식으로 모든 사건의 가치를 정할 수는 없습니다.

압류금지재산과 면제재산은 구분해서 확인합니다

민사집행법 제246조 제1항 제6호는 주택임대차보호법상 우선변제를 받을 수 있는 일정 금액을 압류금지채권으로 정합니다. 따라서 ‘주택 보증금은 압류금지재산이 아니다’라고 일괄 설명하는 것은 맞지 않습니다.

채무자회생법 제580조 제3항은 개인회생재단에 제383조를 준용합니다. 제383조 제1항의 압류금지재산 제외와 제2항의 신청에 따른 면제재산 결정을 구분해야 합니다. 개인회생에서는 면제재산 제도가 없고 유사한 보호만 고려된다는 설명도 정확하지 않습니다.

별도 면제재산 신청이 필요한 경우에는 준용 규정에 따라 개인회생 신청일 이후 개시결정 후 14일 이내라는 기한과 소명자료를 확인해야 합니다. 이미 개시결정이 났다면 날짜를 먼저 확인하세요. 시행령 제16조는 주거용 보증금 면제 상한을 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항의 금액으로 정하되 주택가격의 절반 한도를 둡니다. 같은 보증금을 압류금지와 면제재산 명목으로 이중 공제하지 않도록 실제 보호액을 구분해 계산해야 합니다.

부산·경남의 소액임차인 기준을 읽는 방법

2026년 10월 확인한 시행령 제10조와 제11조의 금액은 다음과 같습니다. 아래 표는 주택임대차의 소액임차인·최우선변제 기준이며, 개인회생에서 모든 보증금에 자동 공제하는 표는 아닙니다.

우선변제액은 주택가액의 절반 제한을 받으며, 한 주택에 여러 임차인이 있으면 배분 규정도 확인해야 합니다. 대항요건과 경매 관련 요건, 담보물권 설정 시점 및 개정 부칙에 따라 적용 금액이 달라질 수 있습니다. 계약 체결일 하나만으로 현재 금액을 적용하지 말고 등기사항증명서까지 대조하세요. 공식 임대보증금 관련 서식 안내도 개정 전 담보물권을 취득한 사람에 대한 종전 규정 적용을 설명합니다.

상담 전에 준비할 자료와 질문

• 임대차계약서와 갱신계약서: 보증금·월세·명의·변경일을 확인합니다.
• 전입일·주택 인도 및 확정일자 자료, 등기사항증명서: 대항요건과 담보물권 설정 시점을 확인합니다.
• 보증금 지급·반환 내역과 연체차임 정산서: 실제 반환청구액을 확인합니다.
• 전세대출·질권·채권양도·보증 관련 약정: 권리관계와 중복 계산 여부를 확인합니다.
• 개시결정문과 기존 면제재산 신청·결정 자료: 신청기한과 이미 보호받은 범위를 확인합니다.
• 보증금 반환소송·경매·전세사기 피해 관련 자료: 회수 가능성을 설명합니다.

상담에서는 ‘보증금 중 실제 재산으로 평가한 금액’, ‘압류금지로 제외한 부분’, ‘별도 면제신청이 필요한 부분’을 나눠 설명해 달라고 요청하세요. 반환소송 중이라는 이유만으로 가치가 0원이 되는 것도 아니므로 회수 가능성과 근거 자료를 함께 검토합니다.

청산가치가 예상 변제액보다 크다면

재산 평가와 보호액부터 다시 확인한 뒤 소득·생계비·변제기간과 계획 수행 가능성을 검토합니다. 제611조 제5항의 변제기간은 원칙적으로 3년 이내, 특별한 사정이 있을 때 5년 이내입니다. 보증금 때문에 청산가치가 커졌다면, 제611조 제5항 단서에 따라 청산가치를 충족하기 위해 변제기간을 최대 5년까지 정하는 방안을 검토할 수 있습니다. 다만 법원이 인정해야 하며, 당장 이사하거나 계약을 해지해야 하는 것은 아닙니다. 재산을 변제재원으로 사용하는 계획이 필요한지, 다른 채무조정 방식이 적합한지 함께 검토하세요.

법무법인 슬기는 개인회생·개인파산 관련 법률상담을 안내합니다. 임대차계약서와 사건 단계 자료를 준비하면 보증금 보호범위와 청산가치를 구체적으로 확인할 수 있습니다.